در سال 1404 خورشیدی، که از ۲۱ مارس ۲۰۲۴ تا ۲۰ مارس ۲۰۲۵ میلادی امتداد می یابد، اقتصاد ایران در بزنگاهی حیاتی قرار دارد. بازار مسکن، همواره آیینه ای تمام نما از شرایط اقتصادی، تورم، سیاست های پولی و حتی تحولات اجتماعی کشور بوده است. اما چرا بررسی بازار مسکن در این بازه زمانی اهمیت ویژه ای دارد؟
سال 1404 از این جهت حساس است که مجموعه ای از عوامل اقتصادی و سیاسی در کنار هم قرار گرفته اند؛ از سویی امید به ثبات نرخ ارز و از سوی دیگر نگرانی نسبت به ادامه فشار تورم و کاهش قدرت خرید خانوارها. تغییرات نرخ دلار، چشم انداز مذاکرات سیاسی، تصمیمات دولت برای ساخت وساز و حتی قیمت آهن آلات ، همگی دست به دست هم داده اند تا این سال، به نقطه عطفی برای بازار ملک بدل شود. درک درست تحولات بازار مسکن در سال جاری، می تواند چشم انداز روشنی برای آینده خانه دار شدن یا سرمایه گذاری ترسیم کند.
رکود در معاملات
در نیمه نخست سال 1404، بازار مسکن با رکودی بی سابقه در حجم معاملات مواجه شد. خریداران بالقوه، با تردید و احتیاط قدم در میدان گذاشتند و فروشندگان نیز یا از فروش منصرف شدند یا به امید افزایش قیمت، از عرضه واحدهای خود خودداری کردند. در بسیاری از مناطق تهران و کلانشهرها، تعداد معاملات به پایین ترین سطوح دهه اخیر رسید؛ این کاهش تقاضا، نه تنها ناشی از ناتوانی مالی خریداران، بلکه ریشه در انتظارات تورمی، نگرانی نسبت به آینده اقتصادی کشور و بیم از جهش دوباره قیمت ها داشت. حتی با وجود ثبات نسبی قیمت دلار در برهه هایی از سال، فضای سرد معاملات به وضوح حس می شد و بازار از جنب و جوش همیشگی خود فاصله گرفت.
نرخ های رسمی قیمت مسکن
بر اساس آمارهای رسمی، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان مسکونی در تهران در اسفند ۱۴۰۲ به حدود ۸۱ میلیون تومان رسید؛ رقمی که نسبت به سال قبل افزایشی حدود ۲۴ درصدی را نشان می دهد. این رشد قیمت، در حالی اتفاق افتاد که بسیاری از خانوارها دیگر توان ورود به بازار را نداشتند و قدرت خرید بخش عمده ای از جامعه به شدت کاهش یافته بود. باید توجه داشت که متوسط قیمت ها، تنها گوشه ای از واقعیت بازار را به تصویر می کشد؛ در مناطق میانی و شمالی شهر، قیمت ها گاه به مراتب فراتر رفته و شکاف طبقاتی در بازار مسکن را پررنگ تر ساخته است.
تورم بالا و کاهش قدرت خرید
در سال 1404، نرخ تورم عمومی همچنان بالای ۴۰ درصد باقی مانده است؛ اتفاقی که ارز ملی را در مقابل ارزهای خارجی به شدت تضعیف کرد و قدرت خرید مردم را نسبت به یک دهه گذشته تا نه برابر کاهش داد. این کاهش ارزش پول، نه تنها قیمت تمام شده مسکن را بالا برد، بلکه امید بسیاری از خانوارها برای خانه دار شدن را به رؤیایی دوردست بدل ساخت. در چنین شرایطی، حتی افزایش ناچیز درآمدها نیز جبران جهش قیمت مسکن را نمی کند و بازار با معضل بزرگ بی قدرتی تقاضا مواجه است.
افزایش هزینه های ساخت
سال 1404 برای سازندگان و انبوه سازان، سالی پر از چالش بود. نوسانات نرخ دلار، قیمت آهن آلات، قیمت میلگرد امروز، سیمان، سرامیک و سایر مصالح ساختمانی را هر روز تغییر می داد و هزینه ساخت هر متر مربع را به شکل تصاعدی افزایش داد. هزینه دستمزد نیروی کار، عوارض شهرداری و مالیات ها نیز به این فشارها اضافه شد. در نتیجه، عرضه کنندگان واحدهای نوساز چاره ای جز انتقال این هزینه ها به خریداران نداشتند و همین امر، یکی از عوامل کلیدی رشد قیمت مسکن شد.
عرضه محدود در مقابل تقاضای سرمایه ای
بازار مسکن ایران، سال هاست که با عدم تعادل میان عرضه و تقاضا دست و پنجه نرم می کند. کمبود ساخت و ساز به خصوص در بخش مسکن مصرفی، با موج تقاضای سرمایه ای (افرادی که مسکن را نه برای سکونت، بلکه به چشم ابزاری برای حفظ ارزش پول یا کسب سود خریداری می کنند) تلاقی کرده است. این شرایط، عملاً بازار را در وضعیتی ناسازگار قرار داده؛ جایی که نیاز واقعی مردم برای تأمین سرپناه، زیر سایه سوداگری و احتکار ملک کمرنگ می شود و عملاً عرضه واقعی به تقاضای حقیقی پاسخگو نیست.
سناریو با ثبات دلار
اگر فرض را بر این بگذاریم که نرخ دلار و قیمت مصالح ساختمانی در نیمه دوم سال ثبات نسبی داشته باشند، انتظار می رود رشد قیمت مسکن نیز به شکل ملایم و تدریجی اتفاق بیفتد. چنین سناریویی البته بیشتر شبیه به نفس کشیدن سطحی بازار است؛ بازاری که هنوز توان پویایی سابق را ندارد، اما به لطف ثبات نسبی متغیرهای کلان، از جهش های هیجانی دور می ماند. در این حالت، خانوارها ممکن است فرصت بیشتری برای برنامه ریزی جهت خرید یا سرمایه گذاری بیابند.
سناریو با افزایش شدید نرخ دلار
در نقطه مقابل، اگر بازار ارز دچار تلاطم شود و نرخ دلار بار دیگر وارد کانال های بالای ۷۰ هزار تومان شود، بازار مسکن بلافاصله واکنش نشان خواهد داد. تجربه های پیشین نشان می دهد که جهش نرخ ارز، موج جدیدی از افزایش قیمت ملک را به همراه خواهد داشت. در چنین شرایطی، حتی با وجود رکود معاملات، رشد قیمت ها متوقف نمی شود و بازار از تعادل خارج خواهد شد.
پیش بینی رشد قیمت ۳۰–۴۰٪
بر اساس تحلیل روندهای سال جاری و انتظارات تورمی، احتمال دارد که در نیمه دوم 1404، قیمت مسکن بین ۳۰ تا ۴۰ درصد دیگر افزایش یابد. البته این رشد، بیشتر جنبه عددی و اسمی دارد تا واقعی؛ چرا که رکود در معاملات همچنان ادامه خواهد داشت و بسیاری از خریداران، حتی با وجود نیاز واقعی، توان ورود به بازار را نخواهند داشت. بازار ملک در این حالت، شبیه بیماری است که تب قیمت دارد اما رمق خرید و فروش را از دست داده است.
برای قشر مصرفی
خانوارهایی که به قصد مصرف و نه سرمایه گذاری، به دنبال خانه هستند، در سال 1404 با موانع متعددی روبرو شدند. قدرت خرید پایین، بالا رفتن هزینه تأمین اولیه (پیش پرداخت، وام و اقساط)، و محدودیت های بانکی، همگی باعث شد بسیاری از افراد قید خرید ملک را بزنند. در نتیجه، اقبال به رهن و اجاره نشینی بیشتر شد و بخش قابل توجهی از مردم به اجبار به حاشیه شهرها یا حتی شهرهای کوچک تر مهاجرت کردند. روندی که به مرور، چالش های اجتماعی و شهری جدیدی ایجاد خواهد کرد.
برای معامله گران و سرمایه گذاران
بازار کم جان مسکن در سال 1404، جذابیت همیشگی خود را برای معامله گران و سرمایه گذاران تا حد زیادی از دست داد. کاهش بازدهی و عدم نقدشوندگی سریع، موجب شد که بخشی از سرمایه ها به سمت بازارهایی چون طلا، ارز و حتی بورس حرکت کند. البته همچنان برخی افراد با دید بلندمدت، به نگهداری ملک به عنوان سپر تورمی ادامه دادند، اما حجم سرمایه گذاری نسبت به سال های قبل به وضوح کاهش یافته است.
تسهیل عرضه مسکن
یکی از کلیدی ترین راهکارهای دولتی، تقویت عرضه از طریق پروژه های انبوه سازی و حمایت از طرح هایی نظیر مسکن مهر و نهضت ملی مسکن است. افزایش تولید، کاهش موانع بروکراسی، تسهیل دریافت مجوزها و مشارکت بخش خصوصی، می تواند بخشی از کمبود عرضه را جبران کند. البته کیفیت ساخت، جانمایی صحیح و تأمین زیرساخت ها نباید قربانی کمیت شود؛ چرا که تجربه های گذشته، نقاط ضعف چنین طرح هایی را به خوبی نشان داده است.
مدیریت نرخ های کلیدی
کنترل نرخ ارز، تثبیت قیمت مصالح ساختمانی، کاهش نرخ سود بانکی و مهار مالیات های غیرمنطقی، همگی می توانند نقش موثری در آرامش بازار مسکن ایفا کنند. سیاست گذاری درست در این زمینه، به کاهش انتظارات تورمی و ایجاد ثبات در بازار ملک کمک خواهد کرد. همچنین ایجاد شفافیت در بازار و جلوگیری از سوداگری، باید به صورت جدی تر در دستور کار قرار گیرد.
حمایت از خریداران با درآمد محدود
حمایت از قشر کم درآمد، تنها با شعار ممکن نیست. اعطای وام های کم بهره، ارائه تسهیلات خرید مسکن حمایتی، تقسیط بلندمدت و ارائه بسته های تشویقی برای خانه دار شدن، از جمله اقداماتی است که می تواند اقشار آسیب پذیر را دوباره به بازار بازگرداند. در این میان، نظارت بر اجرای صحیح طرح های حمایتی و حذف واسطه های غیرضروری اهمیت فراوانی دارد.
سال 1404 برای بازار مسکن، سالی پرفراز و نشیب بود. رکود سنگین معاملات، رشد ادامه دار قیمت ها، افت قدرت خرید مردم و ناتوانی سیاست های حمایتی، همگی دست به دست هم داد تا بازار در وضعیت نیمه جان باقی بماند. اگرچه اقدامات دولت برای تسهیل عرضه و کنترل نرخ ها، نشانه هایی از امیدواری ایجاد کرده است، اما تا تحقق تعادل واقعی فاصله قابل توجهی وجود دارد.
برای سال ۱۴۰۴، پیش بینی می شود که اگر روند تورم کنترل نشود و ثبات اقتصادی پایدار ایجاد نگردد، رکود همچنان ادامه یابد. با این حال، هر تحول مثبت در سیاست های کلان و بهبود فضای اقتصادی می تواند بذر امید را در بازار مسکن ایران بکارد و شاید، در سال آینده، بازار ملک فرصتی دوباره برای جان گرفتن بیابد.
سؤالات متداول
آیا قیمت مسکن در سال 1404 باز هم افزایش خواهد داشت؟
با توجه به شرایط تورمی و نوسانات نرخ ارز، انتظار می رود قیمت مسکن در نیمه دوم سال نیز رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی را تجربه کند، هرچند بازار همچنان در رکود به سر می برد.
آیا الان زمان مناسبی برای خرید خانه است؟
پاسخ به این سؤال بستگی به اهداف خریدار و شرایط مالی او دارد؛ اما در مجموع، بازار مسکن در شرایط رکود قرار دارد و تنها افرادی که نیاز مصرفی فوری دارند، ممکن است خرید انجام دهند.
چه عواملی بیشترین تأثیر را بر قیمت مسکن در سال 1404 داشتند؟
تورم عمومی، کاهش ارزش پول ملی، افزایش هزینه ساخت و عرضه محدود در برابر تقاضای سرمایه ای، از مهم ترین عوامل تأثیرگذار بر رشد قیمت مسکن در این سال بودند.
برای اقشار کم درآمد چه راهکارهایی وجود دارد؟
دولت با ارائه وام های کم بهره و طرح های حمایتی نظیر مسکن ملی تلاش دارد شرایط را برای خانه دار شدن قشر کم درآمد فراهم کند، اما اجرای این سیاست ها نیازمند نظارت و حمایت بیشتر است.